O Supremo Tribunal Federal (STF) decidiu, por 8 votos a 2, que a transferência de imóveis de pessoas físicas para pessoas jurídicas, como forma de integralização de capital social, está protegida pela imunidade do Imposto sobre Transmissão de Bens Imóveis (ITBI). O entendimento também se aplica a empresas que atuam na compra, venda e locação de propriedades.
A decisão foi tomada em julgamento no plenário virtual e estabeleceu uma tese de repercussão geral, que deverá orientar processos judiciais sobre o assunto em todo o país. O resultado tem reflexos para o mercado imobiliário, empresários e famílias que utilizam holdings patrimoniais para administrar bens e organizar o planejamento sucessório.
A integralização de capital social acontece quando um sócio transfere um imóvel para uma empresa em troca de participação societária, representada por quotas ou ações. A operação não é considerada uma venda tradicional e, conforme o entendimento firmado pelo STF, está protegida pela imunidade tributária prevista na Constituição Federal.
O ITBI é um imposto municipal cobrado, em regra, nas transmissões de imóveis entre pessoas vivas, e sua alíquota varia de acordo com a legislação de cada município.
Segundo o advogado Pedro Maciel, especialista em Direito Imobiliário e sócio da Advocacia Maciel, a decisão pode incentivar a criação de holdings familiares e facilitar a estruturação de projetos de incorporação imobiliária.
O especialista ressalta que o planejamento de uma empresa voltada à administração de patrimônio exige uma análise que vai além da questão tributária. Ainda assim, o entendimento do Supremo representa um avanço para operações de transferência de imóveis destinadas à composição do capital social.
Limites da imunidade e possibilidade de restituição do imposto
Apesar da decisão favorável aos contribuintes, existem limites para a aplicação da imunidade. O advogado tributarista Guilherme Peloso Araujo, sócio do Carvalho Borges Araujo Advogados, destaca que o benefício alcança o valor do imóvel efetivamente destinado à integralização do capital social.
Assim, caso o valor de mercado atribuído ao imóvel pelo município seja superior ao montante utilizado na integralização, poderá haver cobrança de ITBI sobre a diferença, conforme o entendimento jurisprudencial mencionado pelo especialista.
Outro possível efeito do julgamento envolve a restituição de valores pagos anteriormente. Contribuintes que recolheram ITBI em operações semelhantes poderão avaliar a possibilidade de solicitar a devolução do imposto, respeitado o prazo prescricional de cinco anos e as condições legais aplicáveis.
Caso o município não reconheça administrativamente o direito à restituição, o contribuinte poderá buscar o reconhecimento judicial.
Para Araujo, a decisão também pode estimular mudanças no mercado imobiliário, com aumento da procura pela constituição de holdings patrimoniais, pedidos de restituição tributária e reorganização de operações empresariais envolvendo imóveis.
Como votaram os ministros do STF
O julgamento teve como relator o ministro Edson Fachin, que defendeu a aplicação da imunidade tributária prevista na Constituição Federal.
Seu entendimento foi acompanhado pelos ministros Alexandre de Moraes, Cristiano Zanin, André Mendonça, Nunes Marques, Luiz Fux, Cármen Lúcia e Dias Toffoli.
Os ministros Gilmar Mendes e Flávio Dino apresentaram divergência. Para eles, a imunidade não deveria ser aplicada de maneira irrestrita às empresas cuja atividade principal envolve operações imobiliárias.
Os dois ministros argumentaram que a interpretação mais ampla da imunidade poderia afetar a arrecadação dos municípios.
Com o resultado de 8 votos a 2, prevaleceu o entendimento favorável à imunidade do ITBI na integralização de imóveis ao capital social, independentemente da atividade econômica desenvolvida pela empresa.
A decisão representa uma mudança relevante para o planejamento patrimonial e tributário, especialmente para famílias que pretendem organizar seus imóveis por meio de holdings. No entanto, cada operação deve ser analisada individualmente, considerando os valores envolvidos, a estrutura societária e as exigências legais.